📅 최초 작성일: 2026-04-12 | 🔄 최종 업데이트: 2026-04-12 | ✍️ 작성: 모두의 복지생활경제 가이드 | 📚 참고: 국세청, 국토교통부, 기획재정부
📌 핵심 답변
다주택자 양도소득세 중과 배제는 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 기본세율(6~45%)을 적용받을 수 있는 한시적 정책입니다. 2026년 5월 9일까지 잔금 지급 또는 등기이전을 완료해야 하며, 토지거래허가구역은 보완방안에 따라 최대 11월 9일까지 기한이 연장됩니다.
📝 핵심 요약
- 적용 대상: 1세대 2주택 이상 보유자(분양권·입주권 포함), 조정대상지역 내 주택 양도 시
- 세율 혜택: 중과세율(기본+20~30%p) 대신 기본세율(6~45%) 적용, 장기보유특별공제 최대 30%
- 적용 기간: 2022년 5월 10일 ~ 2026년 5월 9일 (잔금일·등기일 중 빠른 날 기준)
- 신청 방법: 별도 신청 없이 기한 내 양도 완료 시 자동 적용, 양도소득세 신고 시 기본세율로 신고
📋 목차
- 다주택자 양도세 중과 배제란 무엇인가요?
- 누가 적용받을 수 있나요? — 대상 및 자격 조건
- 세율은 얼마나 달라지나요? — 기본세율 vs 중과세율 비교
- 양도세 중과 배제 적용받는 방법
- 주의사항 및 체크포인트
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
1. 다주택자 양도세 중과 배제란 무엇인가요?
다주택자 양도소득세 중과 배제는 1세대 2주택 이상 보유자에게 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율(6~45%)을 적용해 주는 기획재정부의 한시적 세제 완화 정책입니다.
원래 조정대상지역에서 다주택자가 주택을 양도하면 기본세율에 20~30%포인트가 추가되는 중과세율이 부과되더라고요. 2주택자는 기본세율에 20%포인트가, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지기 때문에 세 부담이 상당히 컸습니다.
정부는 2022년 상반기 부동산 시장이 급격히 위축되고 주택 거래량이 크게 감소하자, 거래 활성화를 위해 2022년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제하는 조치를 시행했습니다. 이 정책은 여러 차례 연장을 거쳐 현재 2026년 5월 9일이 최종 기한으로 설정되어 있습니다(국세청 기준).
여러분, 중요한 점은 이 정책이 "영구적 폐지"가 아니라 "한시적 배제"라는 것입니다. 기한이 지나면 다시 중과세율이 적용될 수 있으므로, 다주택 보유자분들은 일정을 꼼꼼하게 확인해두시는 게 좋습니다.
특히 2026년 4월 국토교통부가 발표한 보완방안에 따르면, 토지거래허가구역 내 주택은 허가 절차에 시간이 소요되는 점을 감안해 별도의 유예 기한이 마련되었습니다. 강남·서초·송파·용산구는 계약일부터 4개월(최대 2026년 9월 9일), 기타 조정대상지역은 6개월(최대 2026년 11월 9일)까지 양도를 완료하면 중과 배제를 적용받을 수 있습니다.
2. 누가 적용받을 수 있나요? — 대상 및 자격 조건
중과 배제 혜택을 받으려면 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 아래 내용을 꼼꼼히 확인해 보세요.
첫 번째, 주택 수 요건입니다. 1세대 기준으로 2주택 이상을 보유하고 있어야 합니다. 여기서 중요한 점은 분양권과 입주권도 주택 수에 포함된다는 것이더라고요. 예를 들어 주택 1채와 분양권 1개를 보유하고 있다면 2주택자로 간주됩니다(국세청 기준).
두 번째, 지역 요건입니다. 양도하는 주택이 조정대상지역에 위치해야 합니다. 비조정대상지역 주택은 애초에 중과 대상이 아니므로 이 정책과 무관합니다. 2026년 4월 현재 서울 전역, 과천, 세종 등이 조정대상지역에 해당하며, 지역 지정 현황은 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
세 번째, 양도 기한 요건입니다. 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일 사이에 양도가 완료되어야 합니다. 양도일은 잔금 지급일과 소유권 이전등기일 중 빠른 날을 기준으로 판단합니다.
네 번째, 토지거래허가구역 특례입니다. 토지거래허가구역 내 주택은 허가신청을 2026년 5월 9일까지 완료한 경우, 실제 양도는 보완방안에 따른 유예 기한까지 마무리하면 됩니다(국토교통부 기준).
정확한 자격 여부는 관할 세무서 또는 국세청 상담센터(126)에 문의하시면 개별 상황에 맞는 안내를 받으실 수 있습니다.
3. 세율은 얼마나 달라지나요? — 기본세율 vs 중과세율 비교
중과 배제가 적용되느냐 아니냐에 따라 세금 차이가 수천만 원에서 수억 원까지 발생할 수 있습니다. 구체적인 세율을 비교해 보겠습니다.
| 과세표준 |
기본세율 |
2주택 중과세율
(기본+20%p) |
3주택 이상 중과세율
(기본+30%p) |
| 1,400만 원 이하 | 6% | 26% | 36% |
| 1,400만~5,000만 원 | 15% | 35% | 45% |
| 5,000만~8,800만 원 | 24% | 44% | 54% |
| 8,800만~1억 5천만 원 | 35% | 55% | 65% |
| 1억 5천만~3억 원 | 38% | 58% | 68% |
| 3억~5억 원 | 40% | 60% | 70% |
| 5억~10억 원 | 42% | 62% | 72% |
| 10억 원 초과 | 45% | 65% | 75% |
위 표에서 보시는 것처럼, 양도차익이 5억 원인 경우를 예로 들면 기본세율 42%와 3주택 중과세율 72%의 차이는 무려 30%포인트입니다. 양도차익 5억 원 기준으로 약 1억 5천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다(국세청 세율표 기준).
또한 중과 배제 시에는 장기보유특별공제도 적용받을 수 있습니다. 3년 이상 보유 시 연 2%씩, 최대 15년 보유 시 30%까지 공제됩니다(기획재정부 기준). 중과가 적용되면 장기보유특별공제를 아예 받을 수 없기 때문에 이 부분도 상당히 큰 차이를 만들어 냅니다.
💡 절세 포인트
양도차익 3억 원, 보유기간 10년인 3주택자의 경우를 비교하면:
• 중과 배제 적용 시: 기본세율 40% 적용 + 장기보유특별공제 20% → 실효 세부담 대폭 감소
• 중과 적용 시: 70% 세율 + 장기보유특별공제 불가 → 세 부담 극대화
이처럼 같은 양도차익이라도 수천만 원 이상 차이가 날 수 있으므로 기한 내 양도 여부를 신중하게 판단해두시는 게 좋습니다.
토지거래허가구역별 양도 기한 비교
| 구분 |
허가신청 기한 |
양도 완료 기한 |
비고 |
| 일반 조정대상지역 | 해당 없음 | 2026년 5월 9일 | 잔금일 또는 등기일 기준 |
강남·서초·송파·용산
(토지거래허가구역) | 2026년 5월 9일 | 2026년 9월 9일
(계약일+4개월 이내) | 2026년 4월 보완방안 적용 |
기타 조정대상지역
(토지거래허가구역) | 2026년 5월 9일 | 2026년 11월 9일
(계약일+6개월 이내) | 2026년 4월 보완방안 적용 |
국토교통부가 2026년 4월 발표한 보완방안은 토지거래허가구역의 허가 절차에 상당한 시간이 소요되는 현실을 감안한 조치입니다. 다만, 허가신청 자체는 반드시 2026년 5월 9일까지 완료해야 한다는 점을 기억해두시는 게 좋습니다.
4. 양도세 중과 배제 적용받는 방법
다주택자 양도세 중과 배제는 별도의 "신청" 절차가 있는 것은 아닙니다. 기한 내에 양도를 완료하고, 양도소득세 확정신고 시 기본세율로 신고하면 자동 적용되더라고요. 다만, 전체 흐름을 단계별로 정리해 드리겠습니다.
- STEP 1. 보유 주택 수 및 지역 확인
본인의 세대 기준 주택 수를 확인합니다. 분양권·입주권도 포함되므로 누락 없이 점검하세요. 양도 대상 주택이 조정대상지역에 해당하는지 국토교통부 홈페이지에서 확인합니다.
- STEP 2. 양도 일정 계획 수립
2026년 5월 9일까지 잔금 지급 또는 소유권 이전등기가 완료되도록 일정을 역산합니다. 토지거래허가구역의 경우 허가신청 기한(5월 9일)과 양도 완료 기한(9월 또는 11월 9일)을 구분하여 계획하세요.
- STEP 3. 토지거래허가 신청 (해당 시)
토지거래허가구역 내 주택이라면 관할 시·군·구청에 토지거래허가를 신청합니다. 반드시 2026년 5월 9일까지 신청을 완료해야 보완방안에 따른 유예 기한을 적용받을 수 있습니다.
- STEP 4. 매매계약 체결 및 양도 완료
매수자와 매매계약을 체결하고, 기한 내에 잔금 수수 및 소유권 이전등기를 마무리합니다. 양도일은 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.
- STEP 5. 양도소득세 예정신고
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 관할 세무서에 양도소득세 예정신고를 합니다. 이때 기본세율을 적용하여 신고하며, 장기보유특별공제도 함께 적용받을 수 있습니다.
- STEP 6. 확정신고 및 납부
해당 연도 다음 해 5월 양도소득세 확정신고 기간에 최종 신고·납부합니다.
🔗 국세청 양도소득세 신고하기
5. 주의사항 및 체크포인트
중과 배제 혜택을 놓치지 않으려면 다음 사항들을 반드시 확인해두시는 게 좋습니다.
양도일 기준에 대한 오해를 주의하세요. 많은 분들이 매매계약일을 양도일로 착각하시더라고요. 양도일은 잔금 지급일과 소유권 이전등기 접수일 중 빠른 날입니다(국세청 기준). 계약일이 5월 9일 이전이라도 잔금일이 5월 10일 이후라면 중과 배제를 적용받을 수 없습니다.
토지거래허가구역은 이중 기한을 확인하세요. 허가신청 기한(5월 9일)과 양도 완료 기한(지역별 상이)을 모두 충족해야 합니다. 허가신청을 5월 10일에 하면 보완방안의 유예 혜택을 받을 수 없습니다.
분양권·입주권 보유자는 주택 수 산정에 유의하세요. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 본인도 모르게 다주택자가 되어 있을 수 있으니 정확한 주택 수를 파악해두세요.
5월 10일 이후 양도 시 중과 가능성을 인지하세요. 기한 종료 후 정부가 추가 연장 조치를 할 가능성도 있지만, 현재 시점에서는 확정된 바가 없습니다. 불확실한 기대보다는 기한 내 양도를 계획하시는 것이 안전합니다.
세무 전문가 상담을 권장합니다. 양도소득세는 보유기간, 거주기간, 주택 수, 취득시기 등 다양한 변수가 복합적으로 작용합니다. 개별 상황에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 세무사 또는 국세청 상담을 통해 정확한 자격 여부를 확인하시기 바랍니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 분양권이나 입주권도 주택 수에 포함되나요?
A. 네, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 입주권 역시 주택 수 산정 시 포함되므로, 분양권·입주권을 보유하고 있다면 다주택자에 해당할 수 있습니다(국세청 기준).
Q. 지방에 있는 아파트도 양도세 중과 대상인가요?
A. 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택에만 적용됩니다. 비조정대상지역인 대부분의 지방 도시 아파트는 중과 대상이 아니므로, 이 정책과 무관하게 기본세율이 적용됩니다.
Q. 1세대 기준은 어떻게 판단하나요?
A. 1세대는 거주자와 그 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말합니다. 배우자는 별도 세대로 인정되지 않으며, 30세 미만 미혼 자녀도 원칙적으로 같은 세대에 포함됩니다(소득세법 시행령 기준).
Q. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?
A. 주거용 오피스텔은 실제 주거 용도로 사용하는 경우 주택 수에 포함됩니다. 업무용으로 사용하는 오피스텔은 포함되지 않지만, 실질 용도 판단은 세무서에서 하므로 관할 세무서에 문의하시기 바랍니다.
Q. 상속받은 주택도 다주택 판단에 포함되나요?
A. 네, 상속주택도 원칙적으로 주택 수에 포함됩니다. 다만, 상속개시일로부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우 등 일정 요건을 충족하면 상속주택을 주택 수에서 제외하는 특례가 있습니다.
Q. 장기보유특별공제도 함께 받을 수 있나요?
A. 네, 중과 배제가 적용되면 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 3년 이상 보유 시 연 2%씩, 최대 15년 보유 시 30%까지 공제됩니다(기획재정부 기준).
Q. 중과 배제 시 세금이 구체적으로 얼마나 줄어드나요?
A. 양도차익 3억 원인 3주택자의 경우 중과세율(70%)과 기본세율(40%)의 차이만 약 9천만 원이며, 장기보유특별공제까지 더하면 절세 효과는 더 커집니다. 정확한 세액은 국세청 양도소득세 자동계산 서비스를 활용하세요.
Q. 기본공제 250만 원도 적용되나요?
A. 네, 양도소득세 기본공제 연 250만 원은 중과 배제 여부와 관계없이 동일하게 적용됩니다.
Q. 지방세(주민세)도 영향을 받나요?
A. 네, 양도소득세의 10%가 지방소득세로 부과되므로, 양도세가 줄어들면 지방소득세도 함께 감소합니다.
Q. 별도의 신청서를 제출해야 하나요?
A. 아닙니다. 중과 배제는 기한 내 양도를 완료하면 자동으로 적용됩니다. 양도소득세 신고 시 기본세율로 신고하시면 됩니다.
Q. 양도소득세 신고에 필요한 서류는 무엇인가요?
A. 매매계약서, 취득 당시 계약서, 등기부등본, 취득세·중개수수료 등 필요경비 증빙서류가 필요합니다. 홈택스(hometax.go.kr)에서 전자신고도 가능합니다.
Q. 토지거래허가는 어디에 신청하나요?
A. 해당 토지가 소재하는 시·군·구청 토지관리과에 신청합니다. 매도인과 매수인이 공동으로 신청하며, 허가서 발급까지 보통 15일 내외가 소요됩니다.
Q. 홈택스에서 온라인으로 양도세 신고가 가능한가요?
A. 네, 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 예정신고와 확정신고 모두 가능합니다. 공동인증서 또는 간편인증으로 로그인 후 양도소득세 신고 메뉴에서 진행하시면 됩니다.
Q. 양도일 기준은 계약일인가요, 잔금일인가요?
A. 양도일은 매매계약일이 아닌, 잔금 지급일과 소유권 이전등기 접수일 중 빠른 날입니다(국세청 기준). 계약을 5월 9일 이전에 체결했더라도 잔금일이 5월 10일 이후라면 중과 배제가 적용되지 않습니다.
Q. 5월 10일 이후에 양도하면 무조건 중과되나요?
A. 현재 기준으로 5월 10일 이후에는 중과세율이 다시 적용될 수 있습니다. 토지거래허가구역은 보완방안에 따른 유예 기한이 별도 적용됩니다. 정부의 추가 연장 조치 가능성도 있으나 확정된 바 없습니다.
Q. 신고 기한을 놓치면 어떤 불이익이 있나요?
A. 예정신고 기한을 놓치면 무신고가산세(20%)와 납부지연가산세가 추가로 부과됩니다.
Q. 중과 배제와 1세대 1주택 비과세를 동시에 받을 수 있나요?
A. 두 제도는 동시에 같은 주택에 적용되지 않습니다. 다주택자가 양도 후 1주택이 되면 남은 주택에 비과세 요건 충족 시 비과세를 받을 수 있습니다.
Q. 기한 후 중과를 적용받았는데 경정청구가 가능한가요?
A. 기한 내 양도가 이루어지지 않았다면 중과 배제를 소급 적용받을 수 없습니다. 세액 계산 오류 등이 있는 경우에는 법정신고기한으로부터 5년 이내에 경정청구가 가능합니다.
Q. 여러 주택을 순차적으로 양도해도 각각 중과 배제를 받을 수 있나요?
A. 네, 2026년 5월 9일까지 양도가 완료되는 모든 주택에 대해 각각 중과 배제가 적용됩니다. 양도 순서에 관계없이 기한 내에만 완료하면 됩니다.
📎 참고 출처
• 국세청 (
nts.go.kr) — 양도소득세 세율 및 신고 안내
• 국토교통부 (
molit.go.kr) — 토지거래허가구역 보완방안 발표 (2026년 4월)
• 기획재정부 (
moef.go.kr) — 세법 해설 및 시행령
• 국세청 홈택스 (
hometax.go.kr) — 양도소득세 온라인 신고
• 정부24 (
gov.kr) — 토지거래허가 신청 안내
📌 기준일: 2026년 4월 12일 | 정책 변경 시 내용이 달라질 수 있습니다.
⚠️ 꼭 확인하세요
- ✅ 양도 기한: 2026년 5월 9일 (잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)
- ✅ 토지거래허가구역은 허가신청 5월 9일까지 + 양도 완료 유예 기한 별도 확인
- ✅ 양도일 = 계약일이 아닌 잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날
- ✅ 분양권·입주권도 주택 수에 포함
- ✅ 양도소득세 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
- ✅ 정확한 자격 여부는 관할 세무서(☎ 국번없이 126)에 문의